🏗️ 재개발 수익 시뮬레이터
재개발/재건축 투자 수익을 미리 계산해보세요
📊 수익 시뮬레이션
📖 재개발 투자 기본 개념
🏠 재개발/재건축이란?
재개발은 노후화된 주거지역의 기반시설(도로, 상하수도 등)과 주택을 함께 정비하는 사업이고, 재건축은 노후화된 건물만 철거 후 새로 짓는 사업입니다.
- 재개발: 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업. 기반시설까지 새로 정비
- 재건축: 기존 건물만 철거 후 신축. 주로 아파트 단지에서 진행
- 공통점: 조합원이 되어 새 아파트를 분양받고, 분담금 또는 환급금 발생
📊 핵심 용어 설명
감정평가액 (종전자산평가액)
조합에서 산정한 기존 부동산의 가치. 감정평가사가 평가하며, 권리가액 산정의 기초가 됩니다.
비례율
총 수입(분양수입 등)을 총 지출(사업비)로 나눈 비율. 100%가 넘으면 사업성이 좋고, 조합원에게 유리합니다.
권리가액
조합원이 새 아파트를 분양받을 때 인정받는 금액. 감정평가액에 비례율을 곱해 산정합니다.
분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액. 양수면 추가 납부, 음수면 환급받습니다.
🧮 수익 계산 방식
재개발 투자 수익은 다음과 같이 계산합니다:
감정평가액 × 비례율
조합원 분양가 - 권리가액
매입가(프리미엄 포함) + 분담금
예상 입주 후 시세 - 총 투자금
💡 투자 시 주의사항
- 사업 지연 리스크: 재개발은 인허가, 조합 분쟁 등으로 5~10년 이상 걸릴 수 있습니다.
- 비례율 변동: 사업 진행 중 비례율이 변경될 수 있어 분담금이 늘어날 수 있습니다.
- 프리미엄(P) 회수: 사업이 무산되면 프리미엄 회수가 어려울 수 있습니다.
- 이주비/주거이전비: 사업 진행 중 세입자 이주 비용이 발생할 수 있습니다.
- 금융 비용: 장기간 투자로 인한 대출 이자, 기회비용을 고려해야 합니다.
- 세금: 취득세, 양도세 등 세금을 고려한 순수익을 계산해야 합니다.
📈 재개발 사업 진행 단계
지자체가 노후 불량 지역을 정비구역으로 지정
토지등소유자 동의를 받아 조합 설립
건축계획, 사업계획 등을 확정하고 인가
분양 대상자, 분양가, 분담금 등 확정
기존 건물 철거 후 새 건물 착공
건물 완공 후 조합원 입주
❓ 자주 묻는 질문
Q. 비례율이 100%보다 높으면 좋은 건가요?
A. 네, 비례율이 높을수록 권리가액이 커져 분담금이 줄어들거나 환급금이 발생합니다. 일반적으로 비례율 100% 이상이면 사업성이 양호하다고 봅니다.
Q. 프리미엄(P)은 무엇인가요?
A. 조합원 입주권(분양권)의 웃돈입니다. 예를 들어 감정평가액이 3억인 물건을 5억에 매입했다면 프리미엄은 2억입니다.
Q. 분담금은 언제 납부하나요?
A. 관리처분인가 후 이주 시점부터 준공 시점까지 여러 차례에 걸쳐 납부합니다. 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금 형태로 나눠집니다.
Q. 실제 수익률은 계산 결과와 다를 수 있나요?
A. 네, 이 시뮬레이터는 예상치 기반입니다. 실제로는 이주비, 금융비용, 세금, 비례율 변동 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
⚠️ 면책 조항
본 시뮬레이터는 투자 참고용으로만 제공되며, 실제 투자 결정은 전문가 상담과 충분한 조사 후에 하시기 바랍니다. 계산 결과는 예상치이며, 실제 수익은 시장 상황, 사업 진행, 정책 변화 등에 따라 달라질 수 있습니다.